Tras años de crecimiento sostenido, tanto en precios como en número de viviendas disponibles, el mercado del alquiler en Gipuzkoa está empezando a mostrar un escenario distinto. Los últimos datos apuntan a que el parque de vivienda se ha estabilizado, los nuevos contratos se reducen y las rentas apenas ceden. La consecuencia es un mercado que se mueve cada vez menos sin que eso se traduzca en un abaratamiento real. Es decir, el problema ya no es solo cuánto cuesta alquilar, sino la dificultad creciente para acceder a una vivienda en un mercado de escasa rotación.

El parque de vivienda en alquiler libre ha crecido con fuerza en los últimos años, pasando de algo más de 20.000 viviendas en Gipuzkoa en 2019 hasta superar las 30.000 en la actualidad. Sin embargo, ese crecimiento parece haberse frenado. Las cifras apenas se mueven en el último año. Y este estancamiento de la oferta coincide con un retroceso notable de la actividad.

La evolución de los contratos formalizados en 2025 refleja claramente ese cambio de ritmo. Tras un primer trimestre con 1.569 nuevas fianzas y una ligera caída en el segundo (1.420, un 9,5% menos), el mercado se desplomó en el tercer trimestre, con solo 551 contratos: un 61,2% menos que en el segundo del año. La tendencia no es nueva, pero sí se intensifica. En el conjunto del territorio, el número de contratos ya había descendido en 2024 hasta los 6.743, por debajo de la media habitual de los últimos años (en torno a 7.800-7.900) y en niveles similares a los de 2016. La evolución de 2025 apunta a un nuevo retroceso, con 3.540 contratos acumulados en los nueve primeros meses del año y una dinámica descendente.

En ese escenario, la evolución de los precios en los últimos años confirma, además, que Gipuzkoa no solo sigue siendo el territorio más caro, sino que continúa ampliando la distancia con el resto. Desde antes de la pandemia, la renta media de los nuevos contratos ha pasado de 713 euros en 2019 a más de 920 en la actualidad, un incremento del 29,2%. La subida es generalizada en Euskadi, pero algo más contenida en los otros dos territorios históricos: en Bizkaia ronda el 27,9% (de 689 a 882 euros) y en Araba se sitúa en el 27,7% (de 621 a 793 euros).

Lo peor es que la brecha se agranda. Gipuzkoa partía ya de unos precios más elevados y, lejos de converger, ha abierto más hueco aún: si en 2019 los nuevos contratos eran un 3,3% más caros que en Bizkaia, hoy esa brecha alcanza el 4,5%. En comparación con Araba, la distancia pasa del 14,7% al 16,1%, consolidando un mercado claramente más tensionado.

La comparación entre contratos vigentes y nuevos permite observar con mayor claridad la presión interna del mercado. En el conjunto de Euskadi, las rentas de los nuevos alquileres se sitúan cerca de un 10% por encima de las de los contratos ya existentes (869,7 euros frente a 791,8). Esa diferencia alcanza el 10,6% en Araba y el 11,9% en Bizkaia. En Gipuzkoa, por su parte, la brecha se sitúa en el 11,6% (921,6 euros frente a 825,6), en línea con los niveles más altos, pero sobre una base de precios claramente superior. No es solo que el mercado nuevo esté por encima del existente, sino que lo está en el territorio más caro.

En resumen, quienes entran hoy al mercado lo hacen en condiciones sensiblemente más exigentes que quienes ya están dentro. Y eso anticipa nuevas subidas a medida que se renuevan los contratos y consolida un escenario de tensión sostenida. Este comportamiento del mercado se produce, además, en un contexto de cambios normativos. La declaración de zonas tensionadas —como Donostia y otros municipios del entorno— introduce límites en la subida de los alquileres, especialmente en los nuevos contratos, mientras que la incertidumbre generada tras el rechazo en el Congreso de la prórroga extraordinaria añade cautela y tensión tanto a propietarios como a inquilinos.

Hay señales en ambas direcciones: algunas apuntan al encarecimiento y otras a una posible contención. De hecho, la realidad hoy es que los alquileres de vivienda en el mercado libre no dejan de subir en Gipuzkoa. Pero sí parecen haberse tomado un respiro en Donostia, donde se concentra casi un tercio de todos los alquileres del territorio (31,4%). No es la primera vez que bajan los precios respecto al trimestre anterior en la capital. Ha sucedido ya en otras ocasiones desde 2024 y, aunque se trata de caídas puntuales que luego vuelven a repuntar, lo cierto es que esta vez la caída es del 2,6% respecto al trimestre anterior.

Es cierto que las cifras siguen siendo de vértigo, que Donostia sigue siendo la capital con las mensualidades más caras, que incluso en las zonas más baratas resulta difícil encontrar vivienda por debajo de los 800 euros y que los nuevos contratos se sitúan, de media, en torno a los 1.160 euros. Pero, por otro lado, la subida interanual es solo del 1,8%, por debajo del IPC (2,9%). Los alquileres más baratos en Donostia se sitúan en Martutene (804 euros de media), pero con poca vivienda alquilada (108). En Añorga, con solo 59 pisos de alquiler, la renta también es de las más asequibles (856,8 euros). Pero el problema es precisamente ese: no hay mucho margen, porque los precios más bajos coinciden en zonas muy concretas y con una oferta limitada. La alternativa más razonable pasa por zonas como Altza, Buenavista y Herrera, que suman 844 viviendas en alquiler con una renta media de 817,8 euros. Son, en la práctica, los alquileres más baratos de la ciudad.